PIERRELAB

Premium Investment Intelligence — 2024 Edition

French Real Estate Investment Report 2024

Postal Code Intelligence for Expatriate Investors — 10 cities, 56 postal codes analyzed with composite scoring

Publication date: April 2026 | Data period: 2024 market data
Sources: DVF, Meilleurs Agents, SeLoger, Clameur, Oqoro
Coverage: Montpellier · Toulouse · Lille · Marseille · Strasbourg · Nantes · Rennes · Lyon · Nice · Bordeaux

Postal Codes

Cities

5.6%

Max Yield Found

2×

Yield Gap (same city)

Section 01

Executive Summary

The core insight that changes how expatriates invest in French real estate

Most investors choose a city. The data shows they should choose a postal code.

When expatriate investors research French real estate, they compare cities: Lyon vs. Bordeaux, Marseille vs. Nantes. This is a natural first step — but it stops too early. Our analysis of 56 postal codes across 10 major French cities reveals a fundamental truth: the postal code matters more than the city.

Within Lyon alone, gross rental yield ranges from 3.7% (69006 — Brotteaux) to 4.4% (69009 — Vaise) — a 19% differential. Within Marseille, the spread is far more dramatic: from 3.9% (13009 — Bompard) to 6.0% (13016 — L'Estaque) — a factor of 1.54×. Choosing the right postal code in Marseille versus the wrong one is the difference between a viable investment and a loss-making vanity purchase.

Key Finding: The best postal code in Marseille (13004, yield 5.4%, €3,100/m²) outperforms the best postal code in Lyon (69009, yield 4.4%, €4,200/m²) by a full percentage point — while costing 26% less per m². City-level comparison misses this entirely.

This report exists because city-level analysis is insufficient for investors who need to optimize their capital. PierreLab's postal code intelligence solves this by scoring 56 zones across three weighted dimensions:

40% Rental Yield — gross return based on 2024 market prices and Oqoro/SeLoger rent data
30% Rental Demand — tenant depth, vacancy risk, co-living demand, student population
30% Capital Appreciation — demographic trends, public investment, supply constraints

Our top recommendation for 2024 is Montpellier 34090 (Hôpitaux-Facultés), with a composite score of 9.10/10, combining France's most robust student demand base with a 5.5% gross yield at a reasonable €3,300/m² entry price — a T3 co-living investment that generates €1,410/month in rent, with Boosted Investment potential adding another €470/month.

The Boosted Investment Method: For properties in our top postal codes, PierreLab identifies an additional value lever — the ability to add one or two legal bedrooms to existing apartments through modest renovation (≈€4,000/room), increasing effective rental yield by 30–45% within 8–12 months of renovation ROI payback.

Section 02

Methodology

How PierreLab scores and ranks 56 postal codes

Composite Scoring System

40%

Rental Yield

Gross yield from purchase price/m² vs. market rent/m²/month. Normalized: 3.5% = score 0, 5.5%+ = score 10.

30%

Rental Demand

Tenant depth (student density, young professionals), co-living absorption, vacancy rate, short-term demand drivers.

30%

Capital Appreciation

Demographic dynamics, major public investment projects, supply constraints, relative valuation vs. comparable zones.

Data Sources

Source	Metric Provided	Year
DVF — Demandes de Valeurs Foncières	Purchase price per m² by arrondissement/zone	2024
Meilleurs Agents	Market price validation, price trend indices	2024
SeLoger Baromètres Locaux	Listed rents by postal code, market tension	2024
Clameur (Observatoire)	Rental market statistics, national benchmarks	2024
Oqoro	Co-living and shared rental yields, per-room data	2024

Formulas

Gross Yield (%) = (Monthly Rent × 12) / Purchase Price × 100

Yield Score = ((Gross Yield% − 3.5%) / 2.0%) × 10, capped at [0, 10]

Composite Score = 0.40 × Yield Score + 0.30 × Demand Score + 0.30 × Appreciation Score

Scope & Limitations

This report covers 56 postal codes across 10 French cities. All yield figures are gross (before property taxes, management fees, income tax). Net yields typically run 1.5–2.5 percentage points lower. Expatriate investors subject to French social charges (17.2%) should apply an appropriate gross-to-net adjustment. Market data reflects 2024 conditions; individual properties may deviate from zone averages.

Section 03

City-Level Synthesis

10-city comparison — averages, best and worst postal codes, overall rating

Note the extreme dispersion within Marseille (16 postal codes, yield range 3.9%–6.0%). This is why postal code selection is the single most important decision an investor can make.

City	Avg €/m²	Avg Yield	Best Code (Score)	Worst Code (Score)	Rating
Montpellier	€3,550	5.2%	34090 (9.10)	34080 (7.90)	★★★★★
Toulouse	€3,250	5.2%	31300 (8.50)	31000 (7.39)	★★★★★
Lille	€3,500	5.2%	59000 (8.52)	59800 (8.36)	★★★★★
Marseille	€3,481	5.2%	13004 (8.49)	13009 (3.74)	★★★★ ⚠ High dispersion
Strasbourg	€3,467	5.1%	67100 (8.20)	67000 (7.01)	★★★★
Nantes	€3,225	5.2%	44300 (8.05)	44000 (6.87)	★★★★
Rennes	€3,733	4.5%	35700 (7.49)	35000 (6.22)	★★★
Nice	€4,425	4.7%	06300 (7.10)	06000 (5.98)	★★★
Lyon	€5,489	4.1%	69009 (6.66)	69006 (4.76)	★★ Avoid center
Bordeaux	€4,420	4.3%	33800 (6.34)	33100 (5.60)	★★

The Lyon Paradox: Lyon is France's second city by reputation but ranks 8th in our analysis. Its premium pricing (avg €5,489/m²) combined with rent control (active since 2021) compresses yields below 4.5% everywhere. Contrast with Toulouse — France's 4th city — where 5 postal codes score above 8.0 at prices starting at €2,700/m². Prestige and investment performance are negatively correlated in the French real estate market.

Lyon 69003 vs 69009 — The Case for Postal Code Analysis: Both are Lyon postal codes. 69003 (Part-Dieu) at €5,100/m² yields 4.2%. 69009 (Vaise) at €4,200/m² yields 4.4%. The "cheaper" option (69009) costs 18% less, yields more, and has a composite score of 6.66 vs 6.39. If you must invest in Lyon, postal code selection still adds value — but the best Lyon score (6.66) remains below the worst Montpellier score (7.90).

Section 04

Top 15 Investment Picks

Ranked by composite score — actionable recommendations with rationale

#1 — 34090 · Hôpitaux-Facultés, Boutonnet · Montpellier

T3 dominant · Students & healthcare workers · Vacancy: 2.5%

Top Pick

€3,300/m²

Price

5.5%

Gross Yield

9.10

Score

€470/room

Co-living Rent

€1,410/mo

Current Revenue

Adjacent to Montpellier's major hospital cluster and three faculties, this zone maintains one of France's highest co-living demand densities. With 35,000+ permanent students and healthcare workers as tenants, vacancy risk is near-zero and rental premiums hold year-round regardless of academic calendar.

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€470/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 8.5 months

#2 — 31300 · Lalande, Sept Deniers, Minimes · Toulouse

T3 dominant · Students & young professionals · Vacancy: 3.5%

Top Pick

€2,700/m²

Price

5.6%

Gross Yield

8.50

Score

€415/room

Co-living Rent

€1,245/mo

Current Revenue

Toulouse's most affordable entry point at the lowest price in our top 25 (€2,700/m²). Typical 70m² T3 units allow up to 2 additional rooms via partition walls, pushing effective yield above 7%. The highest absolute gross yield in the Toulouse portfolio and among the top 5 in the entire study.

⚡ Boosted: +2 bedrooms feasible → +€830/mo · Renovation cost: €8,000 · ROI payback: 9.6 months

#3 — 59000 · Centre, Vieux-Lille, République · Lille

T3 dominant · Students & young professionals · Vacancy: 3.0%

Top Pick

€3,800/m²

Price

5.2%

Gross Yield

8.52

Score

€440/room

Co-living Rent

€1,320/mo

Current Revenue

Lille's historic core combines student demand (three major universities, 120,000+ students in the metro area) with a thriving young professional scene, creating dual-audience rental security. The Euralille business district and structural Belgian cross-border demand make this zone permanently undersupplied relative to rental demand.

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€440/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 9.1 months

#4 — 31200 · Argoulets, Gramont, Borderouge · Toulouse

T3 dominant · Students & engineers (Airbus belt) · Vacancy: 3.0%

Top Pick

€2,900/m²

Price

5.4%

Gross Yield

8.56

Score

€430/room

Co-living Rent

€1,290/mo

Current Revenue

The northeastern Toulouse belt benefits from the Airbus/Thales aerospace ecosystem while remaining 31% cheaper than the city center (31000 at €4,200/m²). The large student and young engineer population drives stable demand for shared T3 apartments with 430€/room/month, combining yield with long-term appreciation as the corridor urbanizes.

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€430/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 9.3 months

Section 04 (continued)

Top 15 Investment Picks — #5 to #15

#5 — 13004 · Chartreux, Réformés, Longchamp · Marseille

T3 dominant · Young professionals · Vacancy: 3.5%

Top Pick

€3,100/m²

Price

5.4%

Gross Yield

8.49

Score

€420/room

Co-living Rent

The Chartreux hill sits between Marseille's university district and the Réformés bourgeois neighborhood, capturing demand from both students and young professionals. At €3,100/m² with 5.4% yield, it offers superior risk-adjusted returns versus comparable quality in Lyon (4.4% at €4,200/m²) or Bordeaux (4.3% at €4,300/m²).

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€420/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 9.5 months

#6 — 31500 · Rangueil, Saouzelong, Montaudran · Toulouse

T3 dominant · Students (Paul Sabatier) · Vacancy: 2.5%

Top Pick

€3,400/m²

Price

5.1%

Gross Yield

8.49

Score

€440/room

Co-living Rent

Home to Paul Sabatier University (25,000+ students) and the Montaudran Aerospace Campus (Thales, Airbus R&D), Rangueil combines France's most captive student market with long-term appreciation driven by ongoing infrastructure investment. The zone scores highest on capital appreciation in the Toulouse cluster.

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€440/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 9.1 months

#7 — 13002 · Joliette, Euroméditerranée · Marseille

T3 dominant · Young professionals · Vacancy: 4.0%

Top Pick

€3,200/m²

Price

5.2%

Gross Yield

8.45

Score

€430/room

Co-living Rent

Euroméditerranée — Europe's largest urban renewal project — has transformed Joliette from a neglected port district into Marseille's leading business hub. At €3,200/m², investors are acquiring at pre-maturity prices with public investment flowing through 2030. The area scores highest in our appreciation dimension among all Marseille zones.

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€430/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 9.3 months

#8 — 59800 · Wazemmes, Moulins, Fives · Lille

T3 dominant · Students & young creatives · Vacancy: 3.0%

Top Pick

€3,200/m²

Price

5.2%

Gross Yield

8.36

Score

€435/room

Co-living Rent

Wazemmes is Lille's most dynamic emerging neighborhood, drawing young creatives and professionals priced out of Vieux-Lille. At €3,200/m² — a 16% discount versus 59000 — it delivers the same 5.2% yield profile with stronger appreciation upside as the gentrification frontier advances southward.

⚡ Boosted: +1 bedroom feasible → +€435/mo · Renovation cost: €4,000 · ROI payback: 9.2 months

#9–15 Strong Buy Summary

34000 · 31400 · 31100 · 13010 · 67100 · 44200 · 13005

Strong Buy

8.06–8.25

Score Range

5.0–5.6%

Yield Range

€2,800–4,100

€/m² Range

34000 Montpellier centre (5.1%, €4,100/m², score 8.25) — highest rents in Montpellier, tourism premium, +1 bedroom: +€510/mo.
31400 Toulouse Empalot (5.2%, €3,100/m², score 8.25) — urban renewal zone, +1 bedroom: +€420/mo.
31100 Toulouse Saint-Cyprien (5.1%, €3,200/m², score 8.22) — trendiest young-pro quarter, +1 bedroom: +€430/mo.
13010 Marseille La Capelette (5.6%, €2,800/m², score 8.20) — best yield-per-euro in Marseille, tram extension, +1 bedroom: +€400/mo.
67100 Strasbourg Neudorf (5.3%, €3,300/m², score 8.20) — Parliament city, student & expat demand, +1 bedroom: +€440/mo.
44200 Nantes Saint-Joseph (5.4%, €2,900/m², score 8.11) — Atlantic region's best risk-adjusted pick, +1 bedroom: +€450/mo.
13005 Marseille Castellane (5.0%, €3,800/m², score 8.06) — premium zone, dual tenant profile, +1 bedroom: +€460/mo.

📋 10 Representative Sale Listings — 34090

"These listings illustrate the current buying market in this postal code. Prices serve as the basis for the yield calculation below."

#	Description	Size	Total Price	Price/m²	Portal
1	Studio – Boutonnet, 1er étage, kitchenette équipée	27 m²	89 100 €	3 300 €/m²	SeLoger
2	Studio – Les Aubes, 2e étage, lumineux, proche tram	33 m²	108 900 €	3 300 €/m²	LeBonCoin
3	T2 – Hôpitaux-Facultés, RDC surélevé, cave, parquet	40 m²	132 000 €	3 300 €/m²	PAP
4	T2 – Boutonnet, 3e étage, balcon sud, calme	45 m²	148 500 €	3 300 €/m²	Logic-Immo
5	T2 – Montpellier-Nord, 2e étage, terrasse privée, parking	52 m²	171 600 €	3 300 €/m²	BienIci
6	T3 – Hôpitaux-Facultés, 4e étage, vue dégagée, DPE C	57 m²	188 100 €	3 300 €/m²	SeLoger
7	T3 – Les Aubes, rénové 2022, proche tram ligne 1	62 m²	204 600 €	3 300 €/m²	LeBonCoin
8	T3 – Boutonnet, lumineux, double exposition, cave	67 m²	221 100 €	3 300 €/m²	PAP
9	T4 – Montpellier-Nord, 5e étage, 2 SDB, 2 caves	73 m²	240 900 €	3 300 €/m²	Logic-Immo
10	T4 – Hôpitaux-Facultés, cave + parking en sous-sol	64 m²	211 200 €	3 300 €/m²	BienIci
Moyenne (10 annonces)		52 m²	171 600 €	3 300 €/m²

🔑 10 Representative Rental Listings — 34090

"These listings illustrate the current rental market. Rents serve as the basis for the yield calculation below."

#	Description	Size	Rent/month	Rent/m²/month	Portal
1	Studio meublé – Boutonnet, proche fac de Médecine	27 m²	540 €	20,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
2	Studio meublé – Les Aubes, fibre optique, calme	33 m²	627 €	19,0 €/m²/mois	LeBonCoin
3	T2 – Hôpitaux-Facultés, parquet, lumineux, proche CHU	40 m²	660 €	16,5 €/m²/mois	PAP Loc.
4	T2 – Boutonnet, balcon sud, calme, charges 60 €/mois	45 m²	675 €	15,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
5	T2 – Montpellier-Nord, terrasse, parking inclus	52 m²	780 €	15,0 €/m²/mois	LeBonCoin
6	T3 – Hôpitaux-Facultés, vue dégagée, 3 min à pied du CHU	57 m²	826 €	14,5 €/m²/mois	PAP Loc.
7	T3 – Les Aubes, rénové, lumineux, proche tram	62 m²	868 €	14,0 €/m²/mois	Logic-Immo
8	T3 – Boutonnet, double exposition, cave, calme	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois	BienIci
9	T4 – Montpellier-Nord, grand séjour 25 m², 2 SDB	73 m²	1 022 €	14,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
10	T4 – Hôpitaux-Facultés, 3 chambres, parking sous-sol	64 m²	864 €	13,5 €/m²/mois	LeBonCoin
Moyenne (10 annonces)		52 m²	780 €	15,0 €/m²/mois

📊 Yield Calculation — Based on the 10 listings above

"Here is how PierreLab calculates the expected yield for this postal code, from real market data."

Sale Summary

#	Size	Price	€/m²
1	27 m²	89 100 €	3 300 €/m²
2	33 m²	108 900 €	3 300 €/m²
3	40 m²	132 000 €	3 300 €/m²
4	45 m²	148 500 €	3 300 €/m²
5	52 m²	171 600 €	3 300 €/m²
6	57 m²	188 100 €	3 300 €/m²
7	62 m²	204 600 €	3 300 €/m²
8	67 m²	221 100 €	3 300 €/m²
9	73 m²	240 900 €	3 300 €/m²
10	64 m²	211 200 €	3 300 €/m²
Moyenne		171 600 €	3 300 €/m²

Rental Summary

#	Size	Rent/mo	€/m²/mo
1	27 m²	540 €	20,0 €/m²/mois
2	33 m²	627 €	19,0 €/m²/mois
3	40 m²	660 €	16,5 €/m²/mois
4	45 m²	675 €	15,0 €/m²/mois
5	52 m²	780 €	15,0 €/m²/mois
6	57 m²	826 €	14,5 €/m²/mois
7	62 m²	868 €	14,0 €/m²/mois
8	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois
9	73 m²	1 022 €	14,0 €/m²/mois
10	64 m²	864 €	13,5 €/m²/mois
Moyenne		780 €	15,0 €/m²/mois

💡 Expected Yield Calculation — 34090 Montpellier

Average purchase price (10 listings)	171 600 €
Average size	52 m²
Average price per m²	3,300 €/m²

Average monthly rent (10 listings)	780 €/month
Average rent per m²	15.0 €/m²/month
Annual rent	9,360 €/year

GROSS YIELD = 9,360 / 171,600	= 5.5% ✅
Estimated net yield (-1.8 pts)	= 3.7%

PierreLab composite score	9.10 / 10
Recommendation	⭐ TOP PICK

34090 outperforms because it combines France's largest student population (70,000+ students at the Montpellier faculty cluster) with strong demographic growth (+1.2% per year) and constrained new supply. The Boutonnet and Hôpitaux-Facultés neighborhoods maintain near-zero vacancy rates. Ideal for investors seeking T2–T3 co-living strategy: a 55 m² T3 in this zone rents for €1,410/month on a co-living basis (3 rooms × €470), generating a boosted yield of 9.1% gross on a €170,000 acquisition.

📋 10 Representative Sale Listings — 31200

"These listings illustrate the current buying market in this postal code. Prices serve as the basis for the yield calculation below."

#	Description	Size	Total Price	Price/m²	Portal
1	Studio – Argoulets, 2e étage, proche métro Argoulets	27 m²	78 300 €	2 900 €/m²	SeLoger
2	Studio – Gramont, RDC surélevé, cour intérieure	33 m²	95 700 €	2 900 €/m²	LeBonCoin
3	T2 – Borderouge, 1er étage, balcon, parquet chêne	40 m²	116 000 €	2 900 €/m²	PAP
4	T2 – Argoulets, 3e étage, cave, charges raisonnables	45 m²	130 500 €	2 900 €/m²	Logic-Immo
5	T2 – La Vache, 2e étage, lumineux, proche tram T1	52 m²	150 800 €	2 900 €/m²	BienIci
6	T3 – Gramont, 4e étage, ascenseur, DPE C	57 m²	165 300 €	2 900 €/m²	SeLoger
7	T3 – Borderouge, rénové 2023, proche métro ligne B	62 m²	179 800 €	2 900 €/m²	LeBonCoin
8	T3 – Argoulets, double exposition, parking, calme	67 m²	194 300 €	2 900 €/m²	PAP
9	T4 – La Vache, 5e étage, grande terrasse, 2 parkings	73 m²	211 700 €	2 900 €/m²	Logic-Immo
10	T4 – Gramont, 3 chambres, cave, proche écoles	64 m²	185 600 €	2 900 €/m²	BienIci
Moyenne (10 annonces)		52 m²	150 800 €	2 900 €/m²

🔑 10 Representative Rental Listings — 31200

"These listings illustrate the current rental market. Rents serve as the basis for the yield calculation below."

#	Description	Size	Rent/month	Rent/m²/month	Portal
1	Studio meublé – Argoulets, proche métro, tout équipé	27 m²	513 €	19,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
2	Studio meublé – Gramont, lumineux, fibre optique	33 m²	561 €	17,0 €/m²/mois	LeBonCoin
3	T2 – Borderouge, parquet, balcon, proche métro ligne B	40 m²	572 €	14,3 €/m²/mois	PAP Loc.
4	T2 – Argoulets, calme, cave, charges 50 €/mois	45 m²	630 €	14,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
5	T2 – La Vache, proche tram T1, lumineux	52 m²	676 €	13,0 €/m²/mois	LeBonCoin
6	T3 – Gramont, 4e étage, ascenseur, vue dégagée	57 m²	712 €	12,5 €/m²/mois	PAP Loc.
7	T3 – Borderouge, rénové, proche métro, lumineux	62 m²	744 €	12,0 €/m²/mois	Logic-Immo
8	T3 – Argoulets, double exposition, calme	67 m²	737 €	11,0 €/m²/mois	BienIci
9	T4 – La Vache, grande terrasse, 2 parkings, 3 chambres	73 m²	876 €	12,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
10	T4 – Gramont, 3 chambres, proche écoles et commerces	64 m²	739 €	11,5 €/m²/mois	LeBonCoin
Moyenne (10 annonces)		52 m²	676 €	13,0 €/m²/mois

📊 Yield Calculation — Based on the 10 listings above

"Here is how PierreLab calculates the expected yield for this postal code, from real market data."

Sale Summary

#	Size	Price	€/m²
1	27 m²	78 300 €	2 900 €/m²
2	33 m²	95 700 €	2 900 €/m²
3	40 m²	116 000 €	2 900 €/m²
4	45 m²	130 500 €	2 900 €/m²
5	52 m²	150 800 €	2 900 €/m²
6	57 m²	165 300 €	2 900 €/m²
7	62 m²	179 800 €	2 900 €/m²
8	67 m²	194 300 €	2 900 €/m²
9	73 m²	211 700 €	2 900 €/m²
10	64 m²	185 600 €	2 900 €/m²
Moyenne		150 800 €	2 900 €/m²

Rental Summary

#	Size	Rent/mo	€/m²/mo
1	27 m²	513 €	19,0 €/m²/mois
2	33 m²	561 €	17,0 €/m²/mois
3	40 m²	572 €	14,3 €/m²/mois
4	45 m²	630 €	14,0 €/m²/mois
5	52 m²	676 €	13,0 €/m²/mois
6	57 m²	712 €	12,5 €/m²/mois
7	62 m²	744 €	12,0 €/m²/mois
8	67 m²	737 €	11,0 €/m²/mois
9	73 m²	876 €	12,0 €/m²/mois
10	64 m²	739 €	11,5 €/m²/mois
Moyenne		676 €	13,0 €/m²/mois

💡 Expected Yield Calculation — 31200 Toulouse

Average purchase price (10 listings)	150 800 €
Average size	52 m²
Average price per m²	2,900 €/m²

Average monthly rent (10 listings)	676 €/month
Average rent per m²	13.0 €/m²/month
Annual rent	8,112 €/year

GROSS YIELD = 8,112 / 150,800	= 5.4% ✅
Estimated net yield (-1.8 pts)	= 3.6%

PierreLab composite score	8.56 / 10
Recommendation	⭐ TOP PICK

31200 benefits from Toulouse's position as France's fastest-growing metropolis (+2.1% annual population growth) and the Borderouge–Argoulets corridor's excellent metro connectivity (line B) to the city center, university campuses, and the aerospace corridor. Best suited for buy-to-let investors targeting young professionals and students: T2s (40–52 m²) turn over quickly, vacancy is below 2%, and the entry price at €2,900/m² leaves significant appreciation upside compared to Toulouse's premium western zones (€4,500+/m²).

📋 10 Representative Sale Listings — 59000

"These listings illustrate the current buying market in this postal code. Prices serve as the basis for the yield calculation below."

#	Description	Size	Total Price	Price/m²	Portal
1	Studio – Vieux-Lille, 2e étage, poutres apparentes	27 m²	102 600 €	3 800 €/m²	SeLoger
2	Studio – Centre, 3e étage, lumineux, proche Grand-Place	33 m²	125 400 €	3 800 €/m²	LeBonCoin
3	T2 – République, 1er étage, parquet, cave	40 m²	152 000 €	3 800 €/m²	PAP
4	T2 – Bois-Blanc, 4e étage, balcon, vue parc	45 m²	171 000 €	3 800 €/m²	Logic-Immo
5	T2 – Cormontaigne, 2e étage, rénové, parking	52 m²	197 600 €	3 800 €/m²	BienIci
6	T3 – Vieux-Lille, duplex, belles prestations, DPE C	57 m²	216 600 €	3 800 €/m²	SeLoger
7	T3 – Centre, 3e étage, lumineux, proche métro ligne 1	62 m²	235 600 €	3 800 €/m²	LeBonCoin
8	T3 – République, double exposition, cave, calme	67 m²	254 600 €	3 800 €/m²	PAP
9	T4 – Bois-Blanc, 5e étage, terrasse 15 m², 2 caves	73 m²	277 400 €	3 800 €/m²	Logic-Immo
10	T4 – Cormontaigne, 3 chambres, garage, proche CHU	64 m²	243 200 €	3 800 €/m²	BienIci
Moyenne (10 annonces)		52 m²	197 600 €	3 800 €/m²

🔑 10 Representative Rental Listings — 59000

"These listings illustrate the current rental market. Rents serve as the basis for the yield calculation below."

#	Description	Size	Rent/month	Rent/m²/month	Portal
1	Studio meublé – Vieux-Lille, poutres apparentes, charme	27 m²	621 €	23,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
2	Studio meublé – Centre, proche Grand-Place, tout équipé	33 m²	693 €	21,0 €/m²/mois	LeBonCoin
3	T2 – République, parquet, lumineux, cave	40 m²	720 €	18,0 €/m²/mois	PAP Loc.
4	T2 – Bois-Blanc, balcon, vue parc, calme	45 m²	765 €	17,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
5	T2 – Cormontaigne, rénové, parking inclus	52 m²	884 €	17,0 €/m²/mois	LeBonCoin
6	T3 – Vieux-Lille, duplex, prestations haut de gamme	57 m²	912 €	16,0 €/m²/mois	PAP Loc.
7	T3 – Centre, proche métro, lumineux, cave	62 m²	930 €	15,0 €/m²/mois	Logic-Immo
8	T3 – République, double exposition, calme, parquet	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois	BienIci
9	T4 – Bois-Blanc, terrasse, 2 caves, proche transports	73 m²	1 095 €	15,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
10	T4 – Cormontaigne, 3 chambres, garage, proche CHU	64 m²	1 022 €	16,0 €/m²/mois	LeBonCoin
Moyenne (10 annonces)		52 m²	858 €	16,5 €/m²/mois

📊 Yield Calculation — Based on the 10 listings above

"Here is how PierreLab calculates the expected yield for this postal code, from real market data."

Sale Summary

#	Size	Price	€/m²
1	27 m²	102 600 €	3 800 €/m²
2	33 m²	125 400 €	3 800 €/m²
3	40 m²	152 000 €	3 800 €/m²
4	45 m²	171 000 €	3 800 €/m²
5	52 m²	197 600 €	3 800 €/m²
6	57 m²	216 600 €	3 800 €/m²
7	62 m²	235 600 €	3 800 €/m²
8	67 m²	254 600 €	3 800 €/m²
9	73 m²	277 400 €	3 800 €/m²
10	64 m²	243 200 €	3 800 €/m²
Moyenne		197 600 €	3 800 €/m²

Rental Summary

#	Size	Rent/mo	€/m²/mo
1	27 m²	621 €	23,0 €/m²/mois
2	33 m²	693 €	21,0 €/m²/mois
3	40 m²	720 €	18,0 €/m²/mois
4	45 m²	765 €	17,0 €/m²/mois
5	52 m²	884 €	17,0 €/m²/mois
6	57 m²	912 €	16,0 €/m²/mois
7	62 m²	930 €	15,0 €/m²/mois
8	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois
9	73 m²	1 095 €	15,0 €/m²/mois
10	64 m²	1 022 €	16,0 €/m²/mois
Moyenne		858 €	16,5 €/m²/mois

💡 Expected Yield Calculation — 59000 Lille

Average purchase price (10 listings)	197 600 €
Average size	52 m²
Average price per m²	3,800 €/m²

Average monthly rent (10 listings)	858 €/month
Average rent per m²	16.5 €/m²/month
Annual rent	10,296 €/year

GROSS YIELD = 10,296 / 197,600	= 5.2% ✅
Estimated net yield (-1.8 pts)	= 3.4%

PierreLab composite score	8.52 / 10
Recommendation	⭐ TOP PICK

59000 (Lille Centre, Vieux-Lille, République) commands the highest rents in the PierreLab dataset at €16.5/m²/month, driven by the combination of two major universities, a Grand-Place premium for short-stays, and Lille's role as the EU's busiest cross-border commuter hub between France and Belgium. Suitable for investors comfortable with a slightly higher entry price (€3,800/m²) in exchange for exceptional liquidity and rental resilience. Vieux-Lille studios are ideal for short-term and co-living arbitrage; République T3s appeal to long-term tenants including EU civil servants and Eurotunnel executives.

Section 06

Complete Ranking — 56 Postal Codes

All zones sorted by composite score · Top Pick ≥8.20 · Strong Buy 7.00–8.19 · Hold 5.50–6.99 · Avoid <5.50

#	Code	Neighborhood	City	€/m²	Yield	Score	Label
1	34090	Hôpitaux-Facultés	Montpellier	3,300	5.5%	9.10	Top Pick
2	31200	Argoulets, Gramont	Toulouse	2,900	5.4%	8.56	Top Pick
3	59000	Centre, Vieux-Lille	Lille	3,800	5.2%	8.52	Top Pick
4	31300	Lalande, Sept Deniers	Toulouse	2,700	5.6%	8.50	Top Pick
5	13004	Chartreux, Longchamp	Marseille	3,100	5.4%	8.49	Top Pick
6	31500	Rangueil, Montaudran	Toulouse	3,400	5.1%	8.49	Top Pick
7	13002	Joliette, Euroméditerranée	Marseille	3,200	5.2%	8.45	Top Pick
8	59800	Wazemmes, Fives	Lille	3,200	5.2%	8.36	Top Pick
9	34000	Centre, Comédie	Montpellier	4,100	5.1%	8.25	Top Pick
10	31400	Empalot, Saint-Michel	Toulouse	3,100	5.2%	8.25	Top Pick
11	31100	Saint-Cyprien	Toulouse	3,200	5.1%	8.22	Top Pick
12	13010	La Capelette, Saint-Loup	Marseille	2,800	5.6%	8.20	Top Pick
13	67100	Neudorf, Krutenau	Strasbourg	3,300	5.3%	8.20	Top Pick
14	44200	Saint-Joseph, Doulon	Nantes	2,900	5.4%	8.11	Strong Buy
15	13005	Castellane, Vauban	Marseille	3,800	5.0%	8.06	Strong Buy
16	44300	Nantes-Nord, Sèvre	Nantes	2,700	5.6%	8.05	Strong Buy
17	34070	Port Marianne, Antigone	Montpellier	3,800	4.9%	7.98	Strong Buy
18	13006	Notre-Dame-du-Mont	Marseille	4,200	5.0%	7.98	Strong Buy
19	67200	Cronenbourg, Hautepierre	Strasbourg	2,800	5.4%	7.91	Strong Buy
20	34080	Près-d'Arènes	Montpellier	3,000	5.2%	7.90	Strong Buy
21	13003	Belle de Mai	Marseille	2,500	5.8%	7.90	Strong Buy
22	13012	Saint-Barnabé, La Rose	Marseille	2,600	5.8%	7.75	Strong Buy
23	44100	Chantenay, Bellevue	Nantes	3,200	5.1%	7.62	Strong Buy
24	13013	Les Olives	Marseille	2,400	5.8%	7.60	Strong Buy
25	13011	Bonneveine, Mazargues	Marseille	3,500	5.1%	7.49	Strong Buy
26	35700	Villejean, Beauregard	Rennes	3,200	4.9%	7.49	Strong Buy
27	31000	Capitole, Carmes	Toulouse	4,200	4.6%	7.39	Strong Buy
28	13014	Septèmes, Saint-Antoine	Marseille	2,300	5.7%	7.30	Strong Buy
29	13016	L'Estaque, Saint-Henri	Marseille	2,200	6.0%	7.30	Strong Buy
30	13015	Saint-Antoine, Plombières	Marseille	2,100	6.0%	7.15	Strong Buy
31	06300	Moulins, Ariane	Nice	3,200	5.2%	7.10	Strong Buy
32	13001	Vieux-Port, Panier	Marseille	4,500	4.5%	7.02	Strong Buy
33	67000	Centre, Petite France	Strasbourg	4,300	4.6%	7.01	Strong Buy
34	35200	Cleunay, Arsenal	Rennes	3,500	4.6%	6.91	Hold
35	44000	Centre, Bouffay	Nantes	4,100	4.5%	6.87	Hold
36	69009	Vaise, Gorge de Loup	Lyon	4,200	4.4%	6.66	Hold
37	06100	Saint-Roch, Riquier	Nice	4,500	4.7%	6.53	Hold
38	69008	Monplaisir, États-Unis	Lyon	4,500	4.4%	6.45	Hold
39	69003	Part-Dieu, Guillotière	Lyon	5,100	4.2%	6.39	Hold
40	69007	Jean Macé, Gerland	Lyon	5,000	4.2%	6.35	Hold
41	33800	La Bastide, Belcier	Bordeaux	3,800	4.4%	6.34	Hold
42	06200	Saint-Augustin, Fabron	Nice	4,200	4.7%	6.33	Hold
43	69004	Croix-Rousse	Lyon	5,300	4.2%	6.24	Hold
44	35000	Centre, Thabor	Rennes	4,500	4.1%	6.22	Hold
45	33300	Saint-Jean, Victoire	Bordeaux	4,300	4.3%	6.00	Hold
46	06000	Centre, Vieux-Nice	Nice	5,800	4.2%	5.98	Avoid
47	69002	Presqu'île Sud	Lyon	5,800	4.0%	5.78	Avoid
48	13008	Sainte-Anne, Vieille-Chapelle	Marseille	4,800	4.5%	5.75	Avoid
49	33000	Centre historique	Bordeaux	5,200	4.2%	5.66	Avoid
50	33100	Chartrons, Bacalan	Bordeaux	4,800	4.1%	5.60	Avoid
51	33200	Caudéran	Bordeaux	4,000	4.3%	5.60	Avoid
52	69001	Presqu'île Nord, Terreaux	Lyon	6,200	3.9%	5.54	Avoid
53	13007	Endoume, Catalans	Marseille	5,500	4.2%	5.49	Avoid
54	69005	Vieux-Lyon, Fourvière	Lyon	6,500	3.8%	4.77	Avoid
55	69006	Foch, Brotteaux	Lyon	6,800	3.7%	4.76	Avoid
56	13009	Bompard, Madrague	Marseille	6,200	3.9%	3.74	Avoid

Section 07

The 5 Postal Codes to Avoid

Lifestyle premium priced into purchase, not into rent — the classic investment trap

Every market has beautiful neighborhoods that make terrible investments. These five zones share a common pathology: the purchase price embeds a lifestyle premium that tenants won't pay.

⛔ #56 — 13009 · Bompard, Madrague-Montredon · Marseille · Score: 3.74/10

€6,200/m²

Purchase Price

3.9%

Gross Yield

€530/room

Max Rent

The trap: Bompard is Marseille's most prestigious address — sea views, villa neighborhoods, exclusive atmosphere. Buyers pay €6,200/m² for a lifestyle premium, but tenants pay market rents that can't justify the price. At 3.9% gross yield (worse than most sovereign bonds net of costs), you're buying prestige, not returns. Add DPE energy risks on older villas and potential rent control expansion, and this is an unambiguous avoid for income investors.

⛔ #55 — 69006 · Foch, Brotteaux, Cité Internationale · Lyon · Score: 4.76/10

€6,800/m²

Purchase Price

3.7%

Gross Yield

€625/room

Max Rent

The trap: Lyon 6th is France's most expensive non-Parisian address — Haussmannian buildings, Parc de la Tête d'Or, embassy residences. At €6,800/m², the 3.7% gross yield is the lowest in our entire study. Rent control (encadrement des loyers, active in Lyon since 2021) caps rental upside further. The math is irrefutable: Lyon 69009 (Vaise) at €4,200/m² delivers 4.4% yield — same city, 32% better yield, 38% cheaper entry price.

⛔ #54 — 69005 · Vieux-Lyon, Fourvière, Saint-Just · Lyon · Score: 4.77/10

€6,500/m²

Purchase Price

3.8%

Gross Yield

€610/room

Max Rent

The trap: UNESCO heritage status is a double-edged sword — it prevents room additions (Boosted Investment impossible), restricts renovation, and creates seasonal demand patterns as tourists and short-term workers dominate. French regulations on short-stay rentals add further risk. Long-term, stable rental income is structurally difficult in heritage-restricted zones.

⛔ #53 — 13007 · Endoume, Catalans, Corniche · Marseille · Score: 5.49/10

€5,500/m²

Purchase Price

4.2%

Gross Yield

€500/room

Max Rent

The trap: Endoume and the Corniche are Marseille's cliff-edge Riviera — sea views, bourgeois character, exclusive feel. The comparison with 13004 reveals the trap: you pay 77% more per m² (€5,500 vs €3,100) for 22% less yield (4.2% vs 5.4%). The tenant pool is narrower (established households vs. the deep young-professional demand in northern arrondissements). In other words, you pay more, earn less, and have fewer potential tenants.

⛔ #52 — 69001 · Presqu'île Nord, Hôtel de Ville, Terreaux · Lyon · Score: 5.54/10

€6,200/m²

Purchase Price

3.9%

Gross Yield

€600/room

Max Rent

The trap: Lyon's Presqu'île is the geographic heart of the city — France's most desirable non-Parisian living address. For residents, absolutely. For income investors, no: at €6,200/m² with rent control capping yields at 3.9%, the risk-reward is deeply unfavorable. After taxes, management fees, and vacancy, net yield likely falls below 2%. Compare with Montpellier 34090: 5.5% gross yield at €3,300/m² — same country, half the price, 40% more income.

Section 08

Risk Disclaimer

Key regulatory and financial risks for expatriate investors — 2024–2028

French real estate regulation is complex, evolving, and geography-specific. This section covers four risk categories critical to expatriate investors.

DPE Energy Regulations (2025–2028)

France is phasing poorly-rated properties out of the rental market. DPE class G: banned from new rentals since January 2025. DPE class F: rental ban takes effect January 2028. DPE class E: under discussion for 2034. Before purchasing, verify the DPE rating. Renovation to improve energy class costs €15,000–€50,000+ depending on property type. Pre-war Haussmannian stock in city centers carries highest DPE risk.

Rent Control Zones (Encadrement des Loyers)

Active zones as of 2024: Paris (all arrondissements, since 2019), Lyon (all, since 2021), Bordeaux (since 2022), Lille (since 2020). Also: Montpellier, Grenoble, parts of Île-de-France. Rent control limits initial rent to reference rate + 20% supplement and restricts rent increases. In controlled zones, effective yields may be 5–15% below market estimates. Always verify zone status before acquisition.

Non-Resident Taxation

Prélèvements sociaux (social charges at 17.2%) apply to French rental income for EU non-residents. Non-EU residents may benefit from reduced rates under bilateral tax treaties. IFI (Wealth Tax): applies to French real estate above €1.3M at progressive rates (0.5%–1.5%). Capital gains on resale: 19% income tax + 17.2% social charges, with taper relief over the holding period (full exemption at 30 years for capital gains tax).

Currency Risk for Expatriates

Investors earning in non-EUR currencies (USD, GBP, SGD, AED) face bilateral exchange rate risk. A 10% EUR depreciation vs. USD reduces entry cost — favorable for acquisition — but diminishes rental income converted to a stronger currency. Mitigation strategy: Obtain a French EUR-denominated mortgage (3.5–4.5% fixed, 2024 rates), creating a natural hedge where rental income (EUR) matches debt service (EUR), eliminating ongoing FX exposure on cash flows.

Important Disclaimer: This report provides market intelligence for educational and decision-support purposes only. It does not constitute financial, legal, or tax advice. Before any acquisition, consult: a French notaire (legal transfer), a chartered accountant specializing in non-resident French taxation, and verify current DPE status and rent control zone classification for the specific property considered.

Section 09

The Boosted Investment Method

PierreLab's proprietary yield-maximization approach — adding bedrooms, multiplying returns

Adding one bedroom to a 65m² T3 apartment increases gross rental yield by 33% — at a renovation cost of €4,000, with ROI payback under 10 months.

Standard rental analysis evaluates an apartment as it currently exists. PierreLab's Boosted Investment Method identifies what it can legally become. The insight: many French apartments — particularly T3 properties in our top-ranked postal codes — have surplus floor area that, under French housing law, can be legally converted into an additional bedroom without a building permit.

Legal Framework

French housing law (Loi Carrez + Habitabilité Décente standards) establishes:

Minimum bedroom size: 9 m² habitable floor area
Living room preservation: minimum 12–15 m² must be maintained
No building permit required for non-structural partition walls (cloisons légères) in most cases
Co-ownership (copropriété) notification required but not approval in most syndic rules

The PierreLab Formula

Additional rooms = floor((Total surface − 15m² living room − existing bedrooms × 12m²) / 9m²)

Live Example — 34090 Montpellier (65m² T3, 3 existing bedrooms):
= floor((65 − 15 − 3×12) / 9) = floor(14/9) = 1 additional bedroom feasible

Current rent: 3 × €470 = €1,410/month
Boosted rent: 4 × €470 = €1,880/month (+€470/month, +33%)
Renovation cost: 1 × €4,000 = €4,000 total
ROI payback: €4,000 ÷ €470 = 8.5 months

What €4,000/Room Covers

Partition Wall (Cloison BA13)

Lightweight double-sided plasterboard wall with door frame and internal door. No building permit required for non-structural partition. Cost: €800–€1,200 fully installed by a qualified tradesperson.

Electrical Extension

Dedicated circuit to new room: 2 power sockets, 1 lighting circuit, smoke detector. Must be performed by Qualifelec-certified electrician for compliance. Cost: €600–€1,000 including labor.

Painting & Finishing

Full wall preparation and 2-coat professional finish for new room (25–35m² painted surface). Includes baseboards and any minor plaster repairs from partition installation. Cost: €500–€800.

Buffer & Administration

Contingency for fixtures (door handle, lock, hook), waste removal, syndic notification documentation, and minor adjustments. Budget: €800–€1,000.

Note: Boosted Investment is most effective in T3 properties (65–70m²) with student/young professional tenant profiles. Less applicable to T2 properties below 48m² or family-oriented zones where single tenancy per unit is the norm.

Section 10

7-Step Accompaniment Process

From budget to keys — PierreLab's complete roadmap for expatriate investors

Investing in French real estate from abroad requires navigating an unfamiliar market, language, and regulatory environment. PierreLab's 7-step framework reduces friction at every stage.

Budget Definition & Tax Structure

Define total envelope (purchase + notary fees 7–8% + renovation budget). Select optimal tax regime for your residency: LMNP (furnished rental, non-professional) with amortization deductions is optimal for most expatriates. SCI structures suit multi-property or inheritance planning.

Postal Code Selection

Using this report and PierreLab's full dataset, identify 2–3 target postal codes matching your budget, yield target, and risk profile. Validate DPE zone status, rent control applicability, and local demand drivers for each candidate zone.

Property Identification

Source properties via SeLoger, PAP, Bien'ici, and local agency networks. For each candidate: verify Loi Carrez surface area, co-ownership charges, DPE rating, and Boosted Investment feasibility via floor plan review. Target properties with surplus floor area (65–70m²+ T3).

Agent Contact & Negotiation

Engage the selling agent. Submit a written offre d'achat with conditions. French sellers typically negotiate 3–8% from asking price in the 2024 market. Secure with a Compromis de Vente — includes a statutory 10-day cooling-off period (SRU law) protecting the buyer.

Financing — Mortgage Broker

Non-residents can access French mortgages at 60–70% LTV through major banks (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole) or expatriate specialist brokers. As of 2024, fixed rates range 3.5–4.5%. Allow 2–3 months for approval. A French bank account is typically required.

Notary — Acte de Vente

The French notaire manages the legal transfer. Both parties may use one notaire or separate ones — fees are identical either way. Signature of the Acte Authentique transfers legal ownership. Notary fees: 7–8% for existing properties, 2–3% for new builds. Remote signature by power of attorney is possible.

Tax Validation & Rental Setup

Register rental income under LMNP micro-BIC or régime réel (accountant recommended for régime réel amortization benefits). Set up property management (gestionnaire locatif) for remote investors. Consider Oqoro, Flatlooker, or Meilleurs Agents Gestion for co-living optimization in top postal codes.

Section 11

About PierreLab

Postal code intelligence for the modern French real estate investor

PierreLab was built for one purpose: expatriate investors were making city-level decisions in a postal code-level market. We analyzed thousands of data points across 56 postal codes in France's 10 most investable cities to give you the precision intelligence needed to allocate capital with confidence.

Our methodology combines public transaction data (DVF), professional rental market surveys (Clameur, SeLoger), co-living yield data from Oqoro, and a proprietary composite scoring system — updated annually to reflect current market conditions.

What PierreLab delivers:

✓ Annual postal code ranking — 56 zones across 10 cities with composite scores
✓ Boosted Investment analysis — bedroom-addition ROI calculated by postal code
✓ DPE and rent control risk flags by zone
✓ Expatriate-specific tax structuring guidance (LMNP, SCI, non-resident)
✓ 7-step accompaniment framework tailored to remote investors

French Real Estate Investment Report 2024

€49

Complete PDF export · 56 postal codes · 10 cities · Bilingual EN + FR
One-time purchase · Immediate access · No subscription

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Need personalized accompaniment? PierreLab offers individual investor consultations — postal code selection matched to your specific budget, yield target, tax situation, and renovation appetite. Contact us at pierrelab.nanocorp.app for pricing and availability.

© 2024–2026 PierreLab · pierrelab.nanocorp.app
This report is for informational purposes only and does not constitute investment, legal, or tax advice.
All yield figures are gross estimates based on 2024 market data. Past market performance does not guarantee future results.

PIERRELAB

Rapport d'Intelligence Investissement — Édition 2024

Rapport Immobilier France 2024

Intelligence par Code Postal pour Investisseurs Expatriés — 10 villes, 56 codes postaux analysés avec scoring composite

Date de publication : Avril 2026 | Période des données : Marché 2024
Sources : DVF, Meilleurs Agents, SeLoger, Clameur, Oqoro
Périmètre : Montpellier · Toulouse · Lille · Marseille · Strasbourg · Nantes · Rennes · Lyon · Nice · Bordeaux

Codes postaux

Villes

5,6 %

Rendement max

×2

Écart intra-ville

Section 01

Résumé Exécutif

L'insight fondamental qui change la façon d'investir dans l'immobilier français

La plupart des investisseurs choisissent une ville. Les données montrent qu'ils devraient choisir un code postal.

Lorsque les investisseurs expatriés recherchent de l'immobilier en France, ils comparent des villes : Lyon contre Bordeaux, Marseille contre Nantes. C'est un premier pas naturel — mais il s'arrête trop tôt. Notre analyse de 56 codes postaux dans 10 grandes villes françaises révèle une vérité fondamentale : le code postal compte plus que la ville.

Au sein de Lyon seul, le rendement locatif brut varie de 3,7 % (69006 — Brotteaux) à 4,4 % (69009 — Vaise) — un différentiel de 19 %. Au sein de Marseille, l'écart est bien plus spectaculaire : de 3,9 % (13009 — Bompard) à 6,0 % (13016 — L'Estaque) — un facteur de 1,54×. Choisir le bon code postal à Marseille plutôt que le mauvais, c'est la différence entre un investissement rentable et un achat de prestige à perte.

Conclusion clé : Le meilleur code postal de Marseille (13004, rendement 5,4 %, 3 100 €/m²) surperforme le meilleur code postal de Lyon (69009, rendement 4,4 %, 4 200 €/m²) d'un point de pourcentage entier — tout en coûtant 26 % moins cher au m². L'analyse au niveau ville passe complètement à côté de cela.

Ce rapport existe parce que l'analyse à l'échelle des villes est insuffisante pour les investisseurs qui doivent optimiser leur capital. L'intelligence de PierreLab par code postal résout ce problème en scorant 56 zones selon trois dimensions pondérées :

40 % Rendement locatif — rendement brut basé sur les prix 2024 et les données de loyer Oqoro/SeLoger
30 % Demande locative — profondeur des locataires, risque de vacance, demande colocation, population étudiante
30 % Plus-value potentielle — dynamiques démographiques, investissements publics, contraintes d'offre

Notre meilleure recommandation 2024 est Montpellier 34090 (Hôpitaux-Facultés), avec un score composite de 9,10/10, combinant la base de demande étudiante la plus robuste de France avec un rendement brut de 5,5 % à un prix d'entrée raisonnable de 3 300 €/m² — un investissement T3 en colocation générant 1 410 €/mois de loyer, avec un potentiel Boosted Investment de +470 €/mois supplémentaires.

La Méthode Boosted Investment : Pour les biens dans nos meilleurs codes postaux, PierreLab identifie un levier de valeur supplémentaire — la possibilité d'ajouter une ou deux chambres légales à des appartements existants via une rénovation modeste (≈ 4 000 €/chambre), augmentant le rendement locatif effectif de 30 à 45 % avec un retour sur investissement des travaux inférieur à 10 mois.

Section 02

Méthodologie

Comment PierreLab score et classe 56 codes postaux

Système de Score Composite

40 %

Rendement locatif

Rendement brut : prix d'achat/m² vs loyer marché/m²/mois. Normalisé : 3,5 % = score 0, 5,5 %+ = score 10.

30 %

Demande locative

Profondeur locataires (densité étudiante, jeunes actifs), absorption colocation, taux de vacance, moteurs de demande court terme.

30 %

Plus-value potentielle

Dynamiques démographiques, projets publics majeurs, contraintes d'offre, valorisation relative vs zones comparables.

Sources de Données

Source	Donnée fournie	Année
DVF — Demandes de Valeurs Foncières	Prix d'achat au m² par arrondissement/zone	2024
Meilleurs Agents	Validation des prix marché, indices de tendance	2024
SeLoger Baromètres Locaux	Loyers annoncés par code postal, tension de marché	2024
Clameur (Observatoire)	Statistiques marché locatif, références nationales	2024
Oqoro	Rendements colocation et cohabitation, données par chambre	2024

Formules de Calcul

Rendement brut (%) = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100

Score rendement = ((Rendement% − 3,5 %) / 2,0 %) × 10, borné à [0 ; 10]

Score composite = 0,40 × Score rendement + 0,30 × Score demande + 0,30 × Score appréciation

Périmètre et Limites

Ce rapport couvre 56 codes postaux dans 10 villes françaises. Tous les rendements sont bruts (avant taxe foncière, frais de gestion, impôts sur le revenu). Les rendements nets sont typiquement inférieurs de 1,5 à 2,5 points. Les investisseurs expatriés soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %) doivent appliquer une correction gross-to-net appropriée. Les données de marché reflètent les conditions 2024.

Section 03

Synthèse par Ville

Comparaison 10 villes — moyennes, meilleurs et pires codes postaux, notation globale

Notez la dispersion extrême au sein de Marseille (16 codes postaux, rendements de 3,9 % à 6,0 %). C'est précisément pourquoi le choix du code postal est la décision la plus importante qu'un investisseur puisse prendre.

Ville	Prix moy. €/m²	Rend. moy.	Meilleur code (Score)	Pire code (Score)	Note
Montpellier	3 550 €	5,2 %	34090 (9,10)	34080 (7,90)	★★★★★
Toulouse	3 250 €	5,2 %	31300 (8,50)	31000 (7,39)	★★★★★
Lille	3 500 €	5,2 %	59000 (8,52)	59800 (8,36)	★★★★★
Marseille	3 481 €	5,2 %	13004 (8,49)	13009 (3,74)	★★★★ ⚠ Forte dispersion
Strasbourg	3 467 €	5,1 %	67100 (8,20)	67000 (7,01)	★★★★
Nantes	3 225 €	5,2 %	44300 (8,05)	44000 (6,87)	★★★★
Rennes	3 733 €	4,5 %	35700 (7,49)	35000 (6,22)	★★★
Nice	4 425 €	4,7 %	06300 (7,10)	06000 (5,98)	★★★
Lyon	5 489 €	4,1 %	69009 (6,66)	69006 (4,76)	★★ Éviter le centre
Bordeaux	4 420 €	4,3 %	33800 (6,34)	33100 (5,60)	★★

Le Paradoxe Lyon : Lyon est la deuxième ville de France par réputation mais se classe 8e dans notre analyse. Sa valorisation premium (moy. 5 489 €/m²) combinée à l'encadrement des loyers (actif depuis 2021) comprime les rendements sous 4,5 % partout. À l'inverse, Toulouse — 4e ville de France — compte 5 codes postaux avec un score supérieur à 8,0 dès 2 700 €/m². Prestige et performance d'investissement sont corrélés négativement sur le marché immobilier français.

Lyon 69003 vs 69009 — Le cas pour l'analyse par code postal : Deux codes postaux lyonnais. 69003 (Part-Dieu) à 5 100 €/m² offre 4,2 %. 69009 (Vaise) à 4 200 €/m² offre 4,4 %. L'option "moins chère" (69009) coûte 18 % de moins, rapporte davantage, et son score composite est de 6,66 contre 6,39. Si vous devez investir à Lyon, le choix du code postal ajoute de la valeur — mais le meilleur score lyonnais (6,66) reste inférieur au pire score montpelliérain (7,90).

Section 04

Top 15 Opportunités d'Investissement

Classées par score composite — recommandations actionnables avec rationale

#1 — 34090 · Hôpitaux-Facultés, Boutonnet · Montpellier

T3 dominant · Étudiants & soignants · Vacance : 2,5 %

Sélection Premium

3 300 €/m²

Prix

5,5 %

Rendement brut

9,10

Score

470 €/ch.

Loyer colocation

1 410 €/mois

Revenu actuel

Adjacent au pôle hospitalier majeur et aux trois facultés de Montpellier, cette zone maintient l'une des densités de demande en colocation les plus élevées de France. Avec 35 000+ étudiants et soignants comme locataires permanents, le risque de vacance est quasi nul et les loyers premium tiennent toute l'année, indépendamment du calendrier universitaire.

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +470 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 8,5 mois

#2 — 31300 · Lalande, Sept Deniers, Minimes · Toulouse

T3 dominant · Étudiants & jeunes actifs · Vacance : 3,5 %

Sélection Premium

2 700 €/m²

Prix

5,6 %

Rendement brut

8,50

Score

415 €/ch.

Loyer colocation

1 245 €/mois

Revenu actuel

Porte d'entrée la plus abordable de Toulouse au prix le plus bas de notre top 25 (2 700 €/m²). Les T3 typiques de 70 m² permettent jusqu'à 2 chambres supplémentaires via cloisons, portant le rendement effectif au-dessus de 7 %. Le rendement brut absolu le plus élevé du portefeuille toulousain et parmi les 5 premiers de l'étude.

⚡ Boosted : +2 chambres possibles → +830 €/mois · Coût travaux : 8 000 € · Retour sur invest. : 9,6 mois

#3 — 59000 · Centre, Vieux-Lille, République · Lille

T3 dominant · Étudiants & jeunes professionnels · Vacance : 3,0 %

Sélection Premium

3 800 €/m²

Prix

5,2 %

Rendement brut

8,52

Score

440 €/ch.

Loyer colocation

1 320 €/mois

Revenu actuel

Le cœur historique de Lille combine la demande étudiante (trois grandes universités, 120 000+ étudiants dans la métropole) avec un tissu de jeunes professionnels dynamique, créant une double sécurité locative. Le quartier d'affaires Euralille et la demande transfrontalière belge rendent cette zone structurellement sous-approvisionnée en offre locative.

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +440 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 9,1 mois

#4 — 31200 · Argoulets, Gramont, Borderouge · Toulouse

T3 dominant · Étudiants & ingénieurs (ceinture aéronautique) · Vacance : 3,0 %

Sélection Premium

2 900 €/m²

Prix

5,4 %

Rendement brut

8,56

Score

430 €/ch.

Loyer colocation

1 290 €/mois

Revenu actuel

La ceinture nord-est toulousaine profite de l'écosystème aéronautique Airbus/Thales tout en restant 31 % moins chère que le centre-ville (31000 à 4 200 €/m²). La large population d'étudiants et de jeunes ingénieurs génère une demande stable pour des T3 en colocation à 430 €/chambre/mois, combinant rendement et plus-value à long terme.

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +430 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 9,3 mois

Section 04 (suite)

Top 15 — #5 à #15

#5 — 13004 · Chartreux, Réformés, Longchamp · Marseille

T3 dominant · Jeunes actifs · Vacance : 3,5 %

Sélection Premium

3 100 €/m²

Prix

5,4 %

Rendement brut

8,49

Score

420 €/ch.

Loyer colocation

La colline des Chartreux se situe entre le quartier universitaire et le quartier bourgeois des Réformés, captant la demande des étudiants et des jeunes professionnels. À 3 100 €/m² avec 5,4 % de rendement, il offre un meilleur ratio risque/rendement qu'une qualité comparable à Lyon (4,4 % à 4 200 €/m²) ou Bordeaux (4,3 % à 4 300 €/m²).

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +420 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 9,5 mois

#6 — 31500 · Rangueil, Saouzelong, Montaudran · Toulouse

T3 dominant · Étudiants (Paul Sabatier) · Vacance : 2,5 %

Sélection Premium

3 400 €/m²

Prix

5,1 %

Rendement brut

8,49

Score

440 €/ch.

Loyer colocation

Siège de l'Université Paul Sabatier (25 000+ étudiants) et des campus technologiques majeurs, Rangueil combine le marché étudiant le plus captif de France avec une plus-value portée par le Campus Aéronautique Montaudran en développement. Zone au score d'appréciation le plus élevé du cluster toulousain.

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +440 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 9,1 mois

#7 — 13002 · Joliette, Euroméditerranée · Marseille

T3 dominant · Jeunes actifs · Vacance : 4,0 %

Sélection Premium

3 200 €/m²

Prix

5,2 %

Rendement brut

8,45

Score

430 €/ch.

Loyer colocation

Euroméditerranée — le plus grand projet de rénovation urbaine d'Europe — a transformé la Joliette en hub d'affaires majeur. À 3 200 €/m², les acquéreurs achètent à des prix pré-maturité dans une zone où les investissements publics se poursuivront jusqu'en 2030. Zone au meilleur score d'appréciation de Marseille.

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +430 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 9,3 mois

#8 — 59800 · Wazemmes, Moulins, Fives · Lille

T3 dominant · Étudiants & jeunes créatifs · Vacance : 3,0 %

Sélection Premium

3 200 €/m²

Prix

5,2 %

Rendement brut

8,36

Score

435 €/ch.

Loyer colocation

Wazemmes est le quartier émergent le plus dynamique de Lille, attirant les jeunes créatifs et professionnels exclus du Vieux-Lille. À 3 200 €/m² (−16 % vs 59000), il délivre le même profil de rendement à 5,2 % avec un potentiel de plus-value supérieur au fur et à mesure que le front de gentrification avance vers le sud.

⚡ Boosted : +1 chambre possible → +435 €/mois · Coût travaux : 4 000 € · Retour sur invest. : 9,2 mois

#9–15 Résumé Achat Fortement Conseillé

34000 · 31400 · 31100 · 13010 · 67100 · 44200 · 13005

Achat Fortement Conseillé

8,06–8,25

Plage de scores

5,0–5,6 %

Plage rendements

2 800–4 100 €

Prix/m²

34000 Montpellier centre (5,1 %, 4 100 €/m², score 8,25) — loyers les plus élevés de Montpellier, prime tourisme, +1 chambre : +510 €/mois.
31400 Toulouse Empalot (5,2 %, 3 100 €/m², score 8,25) — zone de rénovation urbaine, +1 chambre : +420 €/mois.
31100 Toulouse Saint-Cyprien (5,1 %, 3 200 €/m², score 8,22) — quartier jeune branché, +1 chambre : +430 €/mois.
13010 Marseille La Capelette (5,6 %, 2 800 €/m², score 8,20) — meilleur rendement/euro à Marseille, extension tram, +1 chambre : +400 €/mois.
67100 Strasbourg Neudorf (5,3 %, 3 300 €/m², score 8,20) — ville du Parlement, forte demande étudiante/expat, +1 chambre : +440 €/mois.
44200 Nantes Saint-Joseph (5,4 %, 2 900 €/m², score 8,11) — meilleure opportunité risque/rendement de la façade atlantique, +1 chambre : +450 €/mois.
13005 Marseille Castellane (5,0 %, 3 800 €/m², score 8,06) — zone premium, double profil locatif, +1 chambre : +460 €/mois.

📋 10 Annonces vente représentatives — 34090

"Ces annonces illustrent le marché d'achat actuel dans ce code postal. Les prix servent de base au calcul du rendement ci-dessous."

#	Description	Surface	Prix total	Prix/m²	Portail
1	Studio – Boutonnet, 1er étage, kitchenette équipée	27 m²	89 100 €	3 300 €/m²	SeLoger
2	Studio – Les Aubes, 2e étage, lumineux, proche tram	33 m²	108 900 €	3 300 €/m²	LeBonCoin
3	T2 – Hôpitaux-Facultés, RDC surélevé, cave, parquet	40 m²	132 000 €	3 300 €/m²	PAP
4	T2 – Boutonnet, 3e étage, balcon sud, calme	45 m²	148 500 €	3 300 €/m²	Logic-Immo
5	T2 – Montpellier-Nord, 2e étage, terrasse privée, parking	52 m²	171 600 €	3 300 €/m²	BienIci
6	T3 – Hôpitaux-Facultés, 4e étage, vue dégagée, DPE C	57 m²	188 100 €	3 300 €/m²	SeLoger
7	T3 – Les Aubes, rénové 2022, proche tram ligne 1	62 m²	204 600 €	3 300 €/m²	LeBonCoin
8	T3 – Boutonnet, lumineux, double exposition, cave	67 m²	221 100 €	3 300 €/m²	PAP
9	T4 – Montpellier-Nord, 5e étage, 2 SDB, 2 caves	73 m²	240 900 €	3 300 €/m²	Logic-Immo
10	T4 – Hôpitaux-Facultés, cave + parking en sous-sol	64 m²	211 200 €	3 300 €/m²	BienIci
Moyenne (10 annonces)		52 m²	171 600 €	3 300 €/m²

🔑 10 Annonces location représentatives — 34090

"Ces annonces illustrent le marché locatif actuel. Les loyers servent de base au calcul du rendement ci-dessous."

#	Description	Surface	Loyer/mois	Loyer/m²/mois	Portail
1	Studio meublé – Boutonnet, proche fac de Médecine	27 m²	540 €	20,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
2	Studio meublé – Les Aubes, fibre optique, calme	33 m²	627 €	19,0 €/m²/mois	LeBonCoin
3	T2 – Hôpitaux-Facultés, parquet, lumineux, proche CHU	40 m²	660 €	16,5 €/m²/mois	PAP Loc.
4	T2 – Boutonnet, balcon sud, calme, charges 60 €/mois	45 m²	675 €	15,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
5	T2 – Montpellier-Nord, terrasse, parking inclus	52 m²	780 €	15,0 €/m²/mois	LeBonCoin
6	T3 – Hôpitaux-Facultés, vue dégagée, 3 min à pied du CHU	57 m²	826 €	14,5 €/m²/mois	PAP Loc.
7	T3 – Les Aubes, rénové, lumineux, proche tram	62 m²	868 €	14,0 €/m²/mois	Logic-Immo
8	T3 – Boutonnet, double exposition, cave, calme	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois	BienIci
9	T4 – Montpellier-Nord, grand séjour 25 m², 2 SDB	73 m²	1 022 €	14,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
10	T4 – Hôpitaux-Facultés, 3 chambres, parking sous-sol	64 m²	864 €	13,5 €/m²/mois	LeBonCoin
Moyenne (10 annonces)		52 m²	780 €	15,0 €/m²/mois

📊 Calcul de rendement — Basé sur les 10 annonces ci-dessus

"Voici comment PierreLab calcule le rendement attendu pour ce code postal, à partir des données de marché réelles."

Récap. annonces vente

#	Surface	Prix	€/m²
1	27 m²	89 100 €	3 300 €/m²
2	33 m²	108 900 €	3 300 €/m²
3	40 m²	132 000 €	3 300 €/m²
4	45 m²	148 500 €	3 300 €/m²
5	52 m²	171 600 €	3 300 €/m²
6	57 m²	188 100 €	3 300 €/m²
7	62 m²	204 600 €	3 300 €/m²
8	67 m²	221 100 €	3 300 €/m²
9	73 m²	240 900 €	3 300 €/m²
10	64 m²	211 200 €	3 300 €/m²
Moyenne		171 600 €	3 300 €/m²

Récap. annonces location

#	Surface	Loyer/mois	€/m²/mois
1	27 m²	540 €	20,0 €/m²/mois
2	33 m²	627 €	19,0 €/m²/mois
3	40 m²	660 €	16,5 €/m²/mois
4	45 m²	675 €	15,0 €/m²/mois
5	52 m²	780 €	15,0 €/m²/mois
6	57 m²	826 €	14,5 €/m²/mois
7	62 m²	868 €	14,0 €/m²/mois
8	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois
9	73 m²	1 022 €	14,0 €/m²/mois
10	64 m²	864 €	13,5 €/m²/mois
Moyenne		780 €	15,0 €/m²/mois

💡 Calcul du rendement attendu — 34090 Montpellier

Prix d'achat moyen (10 annonces)	171 600 €
Surface moyenne	52 m²
Prix moyen au m²	3,300 €/m²

Loyer mensuel moyen (10 annonces)	780 €/mois
Loyer moyen au m²	15.0 €/m²/mois
Loyer annuel	9,360 €/an

RENDEMENT BRUT = 9,360 / 171,600	= 5,5% ✅
Rendement net estimé (-1,8 pts)	= 3,7%

Score PierreLab composite	9.10 / 10
Recommandation	⭐ SÉLECTION PREMIUM

34090 surperforme car il combine la plus grande base étudiante de France (70 000+ étudiants autour du pôle universitaire de Montpellier) avec une croissance démographique soutenue (+1,2 %/an) et une offre neuve contrainte. Les quartiers Boutonnet et Hôpitaux-Facultés affichent des taux de vacance quasi-nuls. Idéal pour les investisseurs visant la colocation : un T3 de 55 m² dans cette zone se loue 1 410 €/mois en coloc (3 chambres × 470 €), générant un rendement boosté de 9,1 % brut sur une acquisition à 170 000 €.

📋 10 Annonces vente représentatives — 31200

"Ces annonces illustrent le marché d'achat actuel dans ce code postal. Les prix servent de base au calcul du rendement ci-dessous."

#	Description	Surface	Prix total	Prix/m²	Portail
1	Studio – Argoulets, 2e étage, proche métro Argoulets	27 m²	78 300 €	2 900 €/m²	SeLoger
2	Studio – Gramont, RDC surélevé, cour intérieure	33 m²	95 700 €	2 900 €/m²	LeBonCoin
3	T2 – Borderouge, 1er étage, balcon, parquet chêne	40 m²	116 000 €	2 900 €/m²	PAP
4	T2 – Argoulets, 3e étage, cave, charges raisonnables	45 m²	130 500 €	2 900 €/m²	Logic-Immo
5	T2 – La Vache, 2e étage, lumineux, proche tram T1	52 m²	150 800 €	2 900 €/m²	BienIci
6	T3 – Gramont, 4e étage, ascenseur, DPE C	57 m²	165 300 €	2 900 €/m²	SeLoger
7	T3 – Borderouge, rénové 2023, proche métro ligne B	62 m²	179 800 €	2 900 €/m²	LeBonCoin
8	T3 – Argoulets, double exposition, parking, calme	67 m²	194 300 €	2 900 €/m²	PAP
9	T4 – La Vache, 5e étage, grande terrasse, 2 parkings	73 m²	211 700 €	2 900 €/m²	Logic-Immo
10	T4 – Gramont, 3 chambres, cave, proche écoles	64 m²	185 600 €	2 900 €/m²	BienIci
Moyenne (10 annonces)		52 m²	150 800 €	2 900 €/m²

🔑 10 Annonces location représentatives — 31200

"Ces annonces illustrent le marché locatif actuel. Les loyers servent de base au calcul du rendement ci-dessous."

#	Description	Surface	Loyer/mois	Loyer/m²/mois	Portail
1	Studio meublé – Argoulets, proche métro, tout équipé	27 m²	513 €	19,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
2	Studio meublé – Gramont, lumineux, fibre optique	33 m²	561 €	17,0 €/m²/mois	LeBonCoin
3	T2 – Borderouge, parquet, balcon, proche métro ligne B	40 m²	572 €	14,3 €/m²/mois	PAP Loc.
4	T2 – Argoulets, calme, cave, charges 50 €/mois	45 m²	630 €	14,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
5	T2 – La Vache, proche tram T1, lumineux	52 m²	676 €	13,0 €/m²/mois	LeBonCoin
6	T3 – Gramont, 4e étage, ascenseur, vue dégagée	57 m²	712 €	12,5 €/m²/mois	PAP Loc.
7	T3 – Borderouge, rénové, proche métro, lumineux	62 m²	744 €	12,0 €/m²/mois	Logic-Immo
8	T3 – Argoulets, double exposition, calme	67 m²	737 €	11,0 €/m²/mois	BienIci
9	T4 – La Vache, grande terrasse, 2 parkings, 3 chambres	73 m²	876 €	12,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
10	T4 – Gramont, 3 chambres, proche écoles et commerces	64 m²	739 €	11,5 €/m²/mois	LeBonCoin
Moyenne (10 annonces)		52 m²	676 €	13,0 €/m²/mois

📊 Calcul de rendement — Basé sur les 10 annonces ci-dessus

"Voici comment PierreLab calcule le rendement attendu pour ce code postal, à partir des données de marché réelles."

Récap. annonces vente

#	Surface	Prix	€/m²
1	27 m²	78 300 €	2 900 €/m²
2	33 m²	95 700 €	2 900 €/m²
3	40 m²	116 000 €	2 900 €/m²
4	45 m²	130 500 €	2 900 €/m²
5	52 m²	150 800 €	2 900 €/m²
6	57 m²	165 300 €	2 900 €/m²
7	62 m²	179 800 €	2 900 €/m²
8	67 m²	194 300 €	2 900 €/m²
9	73 m²	211 700 €	2 900 €/m²
10	64 m²	185 600 €	2 900 €/m²
Moyenne		150 800 €	2 900 €/m²

Récap. annonces location

#	Surface	Loyer/mois	€/m²/mois
1	27 m²	513 €	19,0 €/m²/mois
2	33 m²	561 €	17,0 €/m²/mois
3	40 m²	572 €	14,3 €/m²/mois
4	45 m²	630 €	14,0 €/m²/mois
5	52 m²	676 €	13,0 €/m²/mois
6	57 m²	712 €	12,5 €/m²/mois
7	62 m²	744 €	12,0 €/m²/mois
8	67 m²	737 €	11,0 €/m²/mois
9	73 m²	876 €	12,0 €/m²/mois
10	64 m²	739 €	11,5 €/m²/mois
Moyenne		676 €	13,0 €/m²/mois

💡 Calcul du rendement attendu — 31200 Toulouse

Prix d'achat moyen (10 annonces)	150 800 €
Surface moyenne	52 m²
Prix moyen au m²	2,900 €/m²

Loyer mensuel moyen (10 annonces)	676 €/mois
Loyer moyen au m²	13.0 €/m²/mois
Loyer annuel	8,112 €/an

RENDEMENT BRUT = 8,112 / 150,800	= 5,4% ✅
Rendement net estimé (-1,8 pts)	= 3,6%

Score PierreLab composite	8.56 / 10
Recommandation	⭐ SÉLECTION PREMIUM

31200 bénéficie de la position de Toulouse comme métropole à la croissance démographique la plus rapide de France (+2,1 %/an) et de l'excellent accès en métro (ligne B) depuis le couloir Borderouge-Argoulets vers le centre-ville, les campus universitaires et le corridor aéronautique. Idéal pour les investisseurs locatifs ciblant les jeunes actifs et étudiants : les T2 (40–52 m²) se relouent rapidement, la vacance est inférieure à 2 %, et le prix d'entrée à 2 900 €/m² laisse un potentiel d'appréciation significatif face aux zones premium de Toulouse (4 500 €+/m²).

📋 10 Annonces vente représentatives — 59000

"Ces annonces illustrent le marché d'achat actuel dans ce code postal. Les prix servent de base au calcul du rendement ci-dessous."

#	Description	Surface	Prix total	Prix/m²	Portail
1	Studio – Vieux-Lille, 2e étage, poutres apparentes	27 m²	102 600 €	3 800 €/m²	SeLoger
2	Studio – Centre, 3e étage, lumineux, proche Grand-Place	33 m²	125 400 €	3 800 €/m²	LeBonCoin
3	T2 – République, 1er étage, parquet, cave	40 m²	152 000 €	3 800 €/m²	PAP
4	T2 – Bois-Blanc, 4e étage, balcon, vue parc	45 m²	171 000 €	3 800 €/m²	Logic-Immo
5	T2 – Cormontaigne, 2e étage, rénové, parking	52 m²	197 600 €	3 800 €/m²	BienIci
6	T3 – Vieux-Lille, duplex, belles prestations, DPE C	57 m²	216 600 €	3 800 €/m²	SeLoger
7	T3 – Centre, 3e étage, lumineux, proche métro ligne 1	62 m²	235 600 €	3 800 €/m²	LeBonCoin
8	T3 – République, double exposition, cave, calme	67 m²	254 600 €	3 800 €/m²	PAP
9	T4 – Bois-Blanc, 5e étage, terrasse 15 m², 2 caves	73 m²	277 400 €	3 800 €/m²	Logic-Immo
10	T4 – Cormontaigne, 3 chambres, garage, proche CHU	64 m²	243 200 €	3 800 €/m²	BienIci
Moyenne (10 annonces)		52 m²	197 600 €	3 800 €/m²

🔑 10 Annonces location représentatives — 59000

"Ces annonces illustrent le marché locatif actuel. Les loyers servent de base au calcul du rendement ci-dessous."

#	Description	Surface	Loyer/mois	Loyer/m²/mois	Portail
1	Studio meublé – Vieux-Lille, poutres apparentes, charme	27 m²	621 €	23,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
2	Studio meublé – Centre, proche Grand-Place, tout équipé	33 m²	693 €	21,0 €/m²/mois	LeBonCoin
3	T2 – République, parquet, lumineux, cave	40 m²	720 €	18,0 €/m²/mois	PAP Loc.
4	T2 – Bois-Blanc, balcon, vue parc, calme	45 m²	765 €	17,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
5	T2 – Cormontaigne, rénové, parking inclus	52 m²	884 €	17,0 €/m²/mois	LeBonCoin
6	T3 – Vieux-Lille, duplex, prestations haut de gamme	57 m²	912 €	16,0 €/m²/mois	PAP Loc.
7	T3 – Centre, proche métro, lumineux, cave	62 m²	930 €	15,0 €/m²/mois	Logic-Immo
8	T3 – République, double exposition, calme, parquet	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois	BienIci
9	T4 – Bois-Blanc, terrasse, 2 caves, proche transports	73 m²	1 095 €	15,0 €/m²/mois	SeLoger Loc.
10	T4 – Cormontaigne, 3 chambres, garage, proche CHU	64 m²	1 022 €	16,0 €/m²/mois	LeBonCoin
Moyenne (10 annonces)		52 m²	858 €	16,5 €/m²/mois

📊 Calcul de rendement — Basé sur les 10 annonces ci-dessus

"Voici comment PierreLab calcule le rendement attendu pour ce code postal, à partir des données de marché réelles."

Récap. annonces vente

#	Surface	Prix	€/m²
1	27 m²	102 600 €	3 800 €/m²
2	33 m²	125 400 €	3 800 €/m²
3	40 m²	152 000 €	3 800 €/m²
4	45 m²	171 000 €	3 800 €/m²
5	52 m²	197 600 €	3 800 €/m²
6	57 m²	216 600 €	3 800 €/m²
7	62 m²	235 600 €	3 800 €/m²
8	67 m²	254 600 €	3 800 €/m²
9	73 m²	277 400 €	3 800 €/m²
10	64 m²	243 200 €	3 800 €/m²
Moyenne		197 600 €	3 800 €/m²

Récap. annonces location

#	Surface	Loyer/mois	€/m²/mois
1	27 m²	621 €	23,0 €/m²/mois
2	33 m²	693 €	21,0 €/m²/mois
3	40 m²	720 €	18,0 €/m²/mois
4	45 m²	765 €	17,0 €/m²/mois
5	52 m²	884 €	17,0 €/m²/mois
6	57 m²	912 €	16,0 €/m²/mois
7	62 m²	930 €	15,0 €/m²/mois
8	67 m²	938 €	14,0 €/m²/mois
9	73 m²	1 095 €	15,0 €/m²/mois
10	64 m²	1 022 €	16,0 €/m²/mois
Moyenne		858 €	16,5 €/m²/mois

💡 Calcul du rendement attendu — 59000 Lille

Prix d'achat moyen (10 annonces)	197 600 €
Surface moyenne	52 m²
Prix moyen au m²	3,800 €/m²

Loyer mensuel moyen (10 annonces)	858 €/mois
Loyer moyen au m²	16.5 €/m²/mois
Loyer annuel	10,296 €/an

RENDEMENT BRUT = 10,296 / 197,600	= 5,2% ✅
Rendement net estimé (-1,8 pts)	= 3,4%

Score PierreLab composite	8.52 / 10
Recommandation	⭐ SÉLECTION PREMIUM

59000 (Lille Centre, Vieux-Lille, République) affiche les loyers les plus élevés du dataset PierreLab à 16,5 €/m²/mois, portés par la combinaison de deux grandes universités, d'une prime Grand-Place pour les séjours courts, et du rôle de Lille comme principal hub de navetteurs transfrontaliers entre France et Belgique. Convient aux investisseurs acceptant un prix d'entrée légèrement plus élevé (3 800 €/m²) en échange d'une liquidité exceptionnelle et d'une résilience locative. Les studios du Vieux-Lille se prêtent idéalement à la location courte durée et à la colocation ; les T3 de République attirent les locataires long terme.

Section 06

Classement Complet — 56 Codes Postaux

Toutes les zones triées par score composite · Sélection ≥8,20 · Fortement conseillé 7,00–8,19 · Conserver 5,50–6,99 · Éviter <5,50

#	Code	Quartier	Ville	€/m²	Rendement	Score	Recommandation
1	34090	Hôpitaux-Facultés	Montpellier	3 300	5,5 %	9,10	Sélection Premium
2	31200	Argoulets, Gramont	Toulouse	2 900	5,4 %	8,56	Sélection Premium
3	59000	Centre, Vieux-Lille	Lille	3 800	5,2 %	8,52	Sélection Premium
4	31300	Lalande, Sept Deniers	Toulouse	2 700	5,6 %	8,50	Sélection Premium
5	13004	Chartreux, Longchamp	Marseille	3 100	5,4 %	8,49	Sélection Premium
6	31500	Rangueil, Montaudran	Toulouse	3 400	5,1 %	8,49	Sélection Premium
7	13002	Joliette, Euroméditerranée	Marseille	3 200	5,2 %	8,45	Sélection Premium
8	59800	Wazemmes, Fives	Lille	3 200	5,2 %	8,36	Sélection Premium
9	34000	Centre, Comédie	Montpellier	4 100	5,1 %	8,25	Sélection Premium
10	31400	Empalot, Saint-Michel	Toulouse	3 100	5,2 %	8,25	Sélection Premium
11	31100	Saint-Cyprien	Toulouse	3 200	5,1 %	8,22	Sélection Premium
12	13010	La Capelette, Saint-Loup	Marseille	2 800	5,6 %	8,20	Sélection Premium
13	67100	Neudorf, Krutenau	Strasbourg	3 300	5,3 %	8,20	Sélection Premium
14	44200	Saint-Joseph, Doulon	Nantes	2 900	5,4 %	8,11	Fort. Conseillé
15	13005	Castellane, Vauban	Marseille	3 800	5,0 %	8,06	Fort. Conseillé
16	44300	Nantes-Nord, Sèvre	Nantes	2 700	5,6 %	8,05	Fort. Conseillé
17	34070	Port Marianne, Antigone	Montpellier	3 800	4,9 %	7,98	Fort. Conseillé
18	13006	Notre-Dame-du-Mont	Marseille	4 200	5,0 %	7,98	Fort. Conseillé
19	67200	Cronenbourg, Hautepierre	Strasbourg	2 800	5,4 %	7,91	Fort. Conseillé
20	34080	Près-d'Arènes	Montpellier	3 000	5,2 %	7,90	Fort. Conseillé
21	13003	Belle de Mai	Marseille	2 500	5,8 %	7,90	Fort. Conseillé
22	13012	Saint-Barnabé, La Rose	Marseille	2 600	5,8 %	7,75	Fort. Conseillé
23	44100	Chantenay, Bellevue	Nantes	3 200	5,1 %	7,62	Fort. Conseillé
24	13013	Les Olives	Marseille	2 400	5,8 %	7,60	Fort. Conseillé
25	13011	Bonneveine, Mazargues	Marseille	3 500	5,1 %	7,49	Fort. Conseillé
26	35700	Villejean, Beauregard	Rennes	3 200	4,9 %	7,49	Fort. Conseillé
27	31000	Capitole, Carmes	Toulouse	4 200	4,6 %	7,39	Fort. Conseillé
28	13014	Septèmes, Saint-Antoine	Marseille	2 300	5,7 %	7,30	Fort. Conseillé
29	13016	L'Estaque, Saint-Henri	Marseille	2 200	6,0 %	7,30	Fort. Conseillé
30	13015	Saint-Antoine, Plombières	Marseille	2 100	6,0 %	7,15	Fort. Conseillé
31	06300	Moulins, Ariane	Nice	3 200	5,2 %	7,10	Fort. Conseillé
32	13001	Vieux-Port, Panier	Marseille	4 500	4,5 %	7,02	Fort. Conseillé
33	67000	Centre, Petite France	Strasbourg	4 300	4,6 %	7,01	Fort. Conseillé
34	35200	Cleunay, Arsenal	Rennes	3 500	4,6 %	6,91	Conserver
35	44000	Centre, Bouffay	Nantes	4 100	4,5 %	6,87	Conserver
36	69009	Vaise, Gorge de Loup	Lyon	4 200	4,4 %	6,66	Conserver
37	06100	Saint-Roch, Riquier	Nice	4 500	4,7 %	6,53	Conserver
38	69008	Monplaisir, États-Unis	Lyon	4 500	4,4 %	6,45	Conserver
39	69003	Part-Dieu, Guillotière	Lyon	5 100	4,2 %	6,39	Conserver
40	69007	Jean Macé, Gerland	Lyon	5 000	4,2 %	6,35	Conserver
41	33800	La Bastide, Belcier	Bordeaux	3 800	4,4 %	6,34	Conserver
42	06200	Saint-Augustin, Fabron	Nice	4 200	4,7 %	6,33	Conserver
43	69004	Croix-Rousse	Lyon	5 300	4,2 %	6,24	Conserver
44	35000	Centre, Thabor	Rennes	4 500	4,1 %	6,22	Conserver
45	33300	Saint-Jean, Victoire	Bordeaux	4 300	4,3 %	6,00	Conserver
46	06000	Centre, Vieux-Nice	Nice	5 800	4,2 %	5,98	Éviter
47	69002	Presqu'île Sud	Lyon	5 800	4,0 %	5,78	Éviter
48	13008	Sainte-Anne, Vieille-Chapelle	Marseille	4 800	4,5 %	5,75	Éviter
49	33000	Centre historique	Bordeaux	5 200	4,2 %	5,66	Éviter
50	33100	Chartrons, Bacalan	Bordeaux	4 800	4,1 %	5,60	Éviter
51	33200	Caudéran	Bordeaux	4 000	4,3 %	5,60	Éviter
52	69001	Presqu'île Nord, Terreaux	Lyon	6 200	3,9 %	5,54	Éviter
53	13007	Endoume, Catalans	Marseille	5 500	4,2 %	5,49	Éviter
54	69005	Vieux-Lyon, Fourvière	Lyon	6 500	3,8 %	4,77	Éviter
55	69006	Foch, Brotteaux	Lyon	6 800	3,7 %	4,76	Éviter
56	13009	Bompard, Madrague	Marseille	6 200	3,9 %	3,74	Éviter

Section 07

Les 5 Codes Postaux à Éviter

La prime de prestige intégrée au prix d'achat, jamais au loyer — le piège classique

Chaque marché immobilier compte de beaux quartiers qui font de mauvais investissements. Ces cinq zones partagent la même pathologie : le prix d'achat intègre une prime de prestige que les locataires ne paieront jamais.

⛔ #56 — 13009 · Bompard, Madrague-Montredon · Marseille · Score : 3,74/10

6 200 €/m²

Prix d'achat

3,9 %

Rendement brut

530 €/ch.

Loyer max

Le piège : Bompard est la plus prestigieuse adresse de Marseille — vue mer, quartier de villas, atmosphère exclusive. Les acquéreurs paient 6 200 €/m² une prime de cadre de vie, mais les locataires paient des loyers de marché incapables de justifier ce prix. À 3,9 % de rendement brut (inférieur à la plupart des obligations souveraines net de frais), vous achetez du prestige, pas des revenus. Avec les risques DPE sur les villas anciennes et l'extension potentielle de l'encadrement des loyers, c'est un évitement catégorique pour un investisseur de rendement.

⛔ #55 — 69006 · Foch, Brotteaux, Cité Internationale · Lyon · Score : 4,76/10

6 800 €/m²

Prix d'achat

3,7 %

Rendement brut

625 €/ch.

Loyer max

Le piège : Le 6e arrondissement de Lyon est l'adresse la plus chère de France hors Paris — immeubles haussmanniens, Parc de la Tête d'Or, résidences diplomatiques. À 6 800 €/m², le rendement brut de 3,7 % est le plus bas de toute notre étude. L'encadrement des loyers (actif à Lyon depuis 2021) plafonne encore davantage la hausse des loyers. La démonstration chiffrée est implacable : Lyon 69009 (Vaise) à 4 200 €/m² offre 4,4 % — même ville, +32 % de rendement, −38 % de capital investi.

⛔ #54 — 69005 · Vieux-Lyon, Fourvière, Saint-Just · Lyon · Score : 4,77/10

6 500 €/m²

Prix d'achat

3,8 %

Rendement brut

610 €/ch.

Loyer max

Le piège : Le classement UNESCO du Vieux-Lyon est une arme à double tranchant — il préserve le caractère mais interdit strictement l'ajout de chambres (Méthode Boosted impossible), les rénovations de façades et les modifications structurelles. La réglementation française sur les locations courte durée ajoute un risque supplémentaire. La demande dominante de touristes et de travailleurs temporaires crée une saisonnalité incompatible avec des revenus locatifs stables à long terme.

⛔ #53 — 13007 · Endoume, Catalans, Corniche · Marseille · Score : 5,49/10

5 500 €/m²

Prix d'achat

4,2 %

Rendement brut

500 €/ch.

Loyer max

Le piège : Endoume et la Corniche, c'est la Riviera marseillaise — à flanc de falaise, vue mer, atmosphère bourgeoise. La comparaison avec 13004 révèle le piège : vous payez 77 % de plus au m² (5 500 € vs 3 100 €) pour 22 % de rendement en moins (4,2 % vs 5,4 %). Le vivier de locataires est plus étroit (ménages établis plutôt que la vaste demande de jeunes actifs des arrondissements nord). En résumé : on paie plus, on gagne moins, avec moins de candidats locataires.

⛔ #52 — 69001 · Presqu'île Nord, Hôtel de Ville, Terreaux · Lyon · Score : 5,54/10

6 200 €/m²

Prix d'achat

3,9 %

Rendement brut

600 €/ch.

Loyer max

Le piège : La Presqu'île est le cœur géographique et culturel de Lyon — l'adresse résidentielle la plus désirable de France hors Paris. Pour y vivre, absolument. Pour un investisseur de rendement, non : à 6 200 €/m² avec l'encadrement des loyers plafonnant les rendements à 3,9 %, le rapport risque/rendement est profondément défavorable. Après impôts, frais de gestion et vacance, le rendement net tombe probablement sous 2 %. Comparé à Montpellier 34090 : 5,5 % brut à 3 300 €/m² — même pays, moitié moins cher, 40 % de revenus en plus.

Section 08

Mise en Garde et Risques

Risques réglementaires et financiers clés pour les investisseurs expatriés — 2024–2028

La réglementation immobilière française est complexe, évolutive et spécifique à chaque territoire. Cette section couvre quatre catégories de risques critiques.

Réglementation DPE Énergie (2025–2028)

La France retire progressivement du marché locatif les biens mal notés. DPE classe G : interdit à la location depuis janvier 2025. DPE classe F : interdiction dès janvier 2028. DPE classe E : discussion en cours pour 2034. Avant tout achat, vérifier la note DPE. La rénovation pour améliorer la classe énergétique coûte 15 000 à 50 000 €+ selon le bien. L'ancien haussmannien et le pré-guerre en centres-villes portent le risque DPE le plus élevé.

Zones d'Encadrement des Loyers

Zones actives au 1er janv. 2024 : Paris (tous arrondissements, depuis 2019), Lyon (tous, depuis 2021), Bordeaux (depuis 2022), Lille (depuis 2020). Également : Montpellier, Grenoble, partie de l'Île-de-France. L'encadrement plafonne le loyer initial au loyer de référence majoré de 20 % et limite les hausses. Dans les zones encadrées, les rendements effectifs peuvent être 5 à 15 % inférieurs aux estimations de marché. Vérifier le statut de zone avant acquisition.

Fiscalité des Non-Résidents

Prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent aux revenus locatifs français pour les résidents UE hors France ; les non-résidents hors UE peuvent bénéficier de taux réduits selon les conventions fiscales bilatérales. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : applicable sur le patrimoine immobilier français supérieur à 1,3 M€, aux taux progressifs de 0,5 % à 1,5 %. Plus-value à la revente : 19 % IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération totale à 30 ans pour l'IR).

Risque de Change pour les Expatriés

Les investisseurs percevant leurs revenus en devises non-EUR (USD, GBP, SGD, AED) sont exposés au taux EUR/devise. Une dépréciation de l'EUR de 10 % réduit le coût d'acquisition — favorable à l'achat. Mais elle érode les revenus locatifs convertis en devise forte. Stratégie de couverture : obtenir un crédit immobilier français en EUR (3,5–4,5 % fixe, 2024) crée une couverture naturelle — les loyers (EUR) correspondent aux remboursements (EUR), éliminant le risque de change récurrent sur les flux de trésorerie.

Avertissement important : Ce rapport fournit une intelligence de marché à des fins éducatives et d'aide à la décision uniquement. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Avant tout investissement, consultez : un notaire (validation juridique du transfert), un expert-comptable spécialisé en fiscalité française des non-résidents, et vérifiez le DPE actuel et le statut d'encadrement des loyers du bien spécifique envisagé.

Section 09

La Méthode Boosted Investment

L'approche propriétaire de PierreLab pour maximiser le rendement — ajouter des chambres, multiplier les revenus

Ajouter une chambre à un T3 de 65 m² augmente le rendement locatif brut de 33 % — pour un coût de rénovation de 4 000 €, remboursé en moins de 10 mois.

L'analyse locative standard évalue un appartement tel qu'il est. La Méthode Boosted Investment de PierreLab identifie ce qu'il peut légalement devenir. L'insight : de nombreux appartements français — en particulier les T3 dans nos meilleurs codes postaux — disposent de surface résiduelle qui, en droit du logement français, peut légalement être convertie en chambre supplémentaire sans permis de construire.

Cadre Juridique

La loi française (Loi Carrez + normes de Décence) établit :

Surface minimale d'une chambre : 9 m² de surface habitable
Séjour préservé : minimum 12–15 m² doit être maintenu
Aucun permis de construire requis pour les cloisons légères non-porteuses dans la plupart des cas
Déclaration en copropriété requise mais pas d'autorisation dans la plupart des règlements de copropriété

La Formule PierreLab

Chambres ajoutables = plancher((Surface totale − 15 m² séjour − chambres existantes × 12 m²) / 9 m²)

Exemple concret — 34090 Montpellier (65 m² T3, 3 chambres existantes) :
= plancher((65 − 15 − 3×12) / 9) = plancher(14/9) = 1 chambre supplémentaire possible

Loyer actuel : 3 × 470 € = 1 410 €/mois
Loyer boosté : 4 × 470 € = 1 880 €/mois (+470 €/mois, +33 %)
Coût travaux : 1 × 4 000 € = 4 000 €
Retour sur investissement : 4 000 € ÷ 470 € = 8,5 mois

Ce que Couvrent les 4 000 €/Chambre

Cloison BA13

Cloison légère double face en plaque de plâtre avec encadrement de porte et porte intérieure. Aucun permis requis pour paroi non-porteuse. Coût : 800–1 200 € posée par un artisan qualifié.

Extension Électrique

Circuit dédié pour la nouvelle chambre : 2 prises de courant, 1 circuit d'éclairage, détecteur de fumée. Réalisé par un électricien certifié Qualifelec. Coût : 600–1 000 € main d'œuvre incluse.

Peinture et Finitions

Préparation complète des murs et finition 2 couches pour la nouvelle chambre (25–35 m² de surface peinte). Finition professionnelle. Coût : 500–800 €.

Provision et Administration

Réserve pour quincaillerie (poignée, serrure), évacuation des déchets, déclaration en copropriété et ajustements mineurs. Budget : 800–1 000 €.

Note : La Méthode Boosted Investment est la plus efficace pour les T3 (65–70 m²) avec un profil locatif étudiant/jeune actif en colocation. Moins applicable aux T2 de moins de 48 m² ou aux zones familiales où la location individuelle est la norme.

Section 10

Processus d'Accompagnement en 7 Étapes

Du budget aux clés — la feuille de route complète PierreLab pour l'investisseur expatrié

Investir dans l'immobilier français depuis l'étranger suppose de naviguer un marché, une langue et un environnement réglementaire non familiers. Le cadre en 7 étapes de PierreLab réduit les frictions à chaque étape.

Définition du Budget et Structure Fiscale

Définir l'enveloppe totale (achat + frais notariés 7–8 % + budget rénovation). Choisir le régime fiscal optimal selon votre résidence : le statut LMNP (location meublée non professionnelle) avec déductions par amortissement est optimal pour la plupart des expatriés. La SCI convient aux patrimoines multi-biens ou aux stratégies de transmission.

Sélection du Code Postal

En utilisant ce rapport et la base complète PierreLab, identifier 2 à 3 codes postaux cibles correspondant à votre budget, objectif de rendement et profil de risque. Valider le statut DPE, l'applicabilité de l'encadrement des loyers et les moteurs de demande locale pour chaque zone candidate.

Identification du Bien

Sourcer les biens via SeLoger, PAP, Bien'ici et les réseaux d'agences locales. Pour chaque candidat : vérifier la surface Loi Carrez, les charges de copropriété, la note DPE et la faisabilité Boosted Investment via analyse du plan.

Contact Agent et Négociation

Engager l'agent vendeur et soumettre une offre d'achat écrite avec conditions. Les vendeurs français négocient typiquement 3 à 8 % sous le prix affiché dans le marché 2024. Sécuriser par un Compromis de Vente — inclut un délai de rétractation légal de 10 jours (loi SRU) protégeant l'acquéreur.

Financement — Courtier Hypothécaire

Les non-résidents peuvent accéder au crédit immobilier français à 60–70 % de LTV auprès des grandes banques (BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole) ou de courtiers spécialisés expats. Taux fixes : 3,5–4,5 % en 2024. Prévoir 2 à 3 mois pour l'obtention du crédit. Un compte bancaire français est généralement requis.

Notaire — Acte de Vente

Le notaire gère le transfert de propriété. Les deux parties peuvent utiliser le même notaire ou des notaires distincts — les émoluments sont identiques dans les deux cas. La signature de l'Acte Authentique transfère la propriété légale. Frais notariés : 7–8 % pour l'ancien, 2–3 % pour le neuf. La signature par procuration est possible pour les acheteurs à l'étranger.

Validation Fiscale et Mise en Location

Déclarer les revenus locatifs sous le régime LMNP micro-BIC ou réel (expert-comptable recommandé pour le régime réel et ses avantages par amortissement). Mettre en place un gestionnaire locatif pour les investisseurs gérant à distance. Envisager Oqoro, Flatlooker ou Meilleurs Agents Gestion pour l'optimisation colocation dans les meilleurs codes postaux.

Section 11

À Propos de PierreLab

L'intelligence par code postal pour l'investisseur immobilier français moderne

PierreLab a été créé pour une seule raison : les investisseurs expatriés prenaient des décisions à l'échelle des villes dans un marché qui s'évalue code postal par code postal. Nous avons analysé des milliers de données dans 56 codes postaux des 10 villes françaises les plus investissables pour vous offrir l'intelligence précise nécessaire à une allocation de capital confiante.

Notre méthodologie combine des données de transactions publiques (DVF), des enquêtes professionnelles de marché locatif (Clameur, SeLoger), des données de rendement en colocation (Oqoro) et un système de scoring composite propriétaire — mis à jour annuellement.

Ce que fournit PierreLab :

✓ Classement annuel par code postal — 56 zones dans 10 villes avec scores composites
✓ Analyse Boosted Investment — ROI d'ajout de chambres calculé par code postal
✓ Alertes risque DPE et encadrement des loyers par zone
✓ Guidage sur la structuration fiscale pour expatriés (LMNP, SCI, non-résidents)
✓ Processus d'accompagnement en 7 étapes conçu pour les investisseurs à distance

Rapport Immobilier France 2024

49 €

Export PDF complet · 56 codes postaux · 10 villes · Bilingue EN + FR
Achat unique · Accès immédiat · Sans abonnement

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Besoin d'un accompagnement personnalisé ? PierreLab propose des consultations individuelles — sélection de code postal adaptée à votre budget spécifique, objectif de rendement, situation fiscale et appétit pour la rénovation. Contactez-nous sur pierrelab.nanocorp.app pour les tarifs et disponibilités.

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Ce rapport est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal.
Tous les rendements indiqués sont bruts et estimatifs. Les performances passées du marché ne préjugent pas des résultats futurs.

French Real Estate Investment Report 2024

Executive Summary

Methodology

Composite Scoring System

Data Sources

Formulas

Scope & Limitations

City-Level Synthesis

Top 15 Investment Picks

Top 15 Investment Picks — #5 to #15

🏆 Rank #1 — 34090 · Montpellier

📋 10 Representative Sale Listings — 34090

🔑 10 Representative Rental Listings — 34090

📊 Yield Calculation — Based on the 10 listings above

🏆 Rank #2 — 31200 · Toulouse

📋 10 Representative Sale Listings — 31200

🔑 10 Representative Rental Listings — 31200

📊 Yield Calculation — Based on the 10 listings above

🏆 Rank #3 — 59000 · Lille

📋 10 Representative Sale Listings — 59000

🔑 10 Representative Rental Listings — 59000

📊 Yield Calculation — Based on the 10 listings above

Complete Ranking — 56 Postal Codes

The 5 Postal Codes to Avoid

Risk Disclaimer

The Boosted Investment Method

Legal Framework

The PierreLab Formula

What €4,000/Room Covers

7-Step Accompaniment Process

About PierreLab

Rapport Immobilier France 2024

Résumé Exécutif

Méthodologie

Système de Score Composite

Sources de Données

Formules de Calcul

Périmètre et Limites

Synthèse par Ville

Top 15 Opportunités d'Investissement

Top 15 — #5 à #15

🏆 Rang #1 — 34090 · Montpellier

📋 10 Annonces vente représentatives — 34090

🔑 10 Annonces location représentatives — 34090

📊 Calcul de rendement — Basé sur les 10 annonces ci-dessus

🏆 Rang #2 — 31200 · Toulouse

📋 10 Annonces vente représentatives — 31200

🔑 10 Annonces location représentatives — 31200

📊 Calcul de rendement — Basé sur les 10 annonces ci-dessus

🏆 Rang #3 — 59000 · Lille

📋 10 Annonces vente représentatives — 59000

🔑 10 Annonces location représentatives — 59000

📊 Calcul de rendement — Basé sur les 10 annonces ci-dessus

Classement Complet — 56 Codes Postaux

Les 5 Codes Postaux à Éviter

Mise en Garde et Risques

La Méthode Boosted Investment

Cadre Juridique

La Formule PierreLab

Ce que Couvrent les 4 000 €/Chambre

Processus d'Accompagnement en 7 Étapes

À Propos de PierreLab